Artikkeli

5.12.2022

(KUN) KIINTEISTÖJEN ETÄVALVONTA EI RIITÄ

Oletko kuullut kiinteistöstä, jossa automaatio kertoo talotekniikan toimivan suunnitelmien mukaisesti, mutta jossa on samaan aikaan havaintoja huonoista sisäolosuhteista tai energiankulutus on alkanut heilahtelemaan holtittomasti ilman hyvää selitystä? Niin olemme mekin. Käytännössä kuulemme tällaisista kiinteistöistä viikoittain. Miksi näin?

Etävalvonta

Rakennusautomaation keräämään tietoon, antureihin ja muuhun valvomodataan perustuva etävalvonta on nykyaikaisen kiinteistöhallinnan työkalu, joka kehittyy koko ajan. Datan saatavuuden ja laadun parantuessa ennustavat, kategorisoivat ja oppivat mallit tulevat askel kerrallaan hyödyllisemmiksi. Ne säästävät sekä huoltoyhtiöiden aikaa että kiinteistön omistajan rahaa.  

Miksi sitten ammattimaisesti etävalvotussa kiinteistössä esiintyy ongelmia? Kokemuksemme mukaan syyt jakautuvat kolmeen luokkaan:  

1. Etävalvonta valvoo suunnitellun mukaista kiinteistöä, mutta todellisuus ei vastaa tätä 

Lähtökohtaisesti Suomessa talotekniikan suunnittelijat ovat rautaisia ammattilaisia, mutta hyvin usein jotain muuttuu suunnittelupöydän, rakennuksen BIM-tietomallin, ja toteutetun järjestelmän välillä. Tähän ei löydy yhtä tai yksittäistä syytä. Usein ongelmat löytyvät urakka- ja aliurakkatoteutuksien rajapinnoista ja harmailta alueilta, puutteellisista työohjeista asentamisvaiheessa ja käytönaikaisista muutoksista ja huoltotöistä. Toteutus ja käytönaikaiset muutokset esimerkiksi järjestelmän ohjausarvoissa on tehty hyvässä tarkoituksessa korjaamaan jokin urakan tai käytön aikana havaittu ongelma. Lopputuloksena etävalvomo raportoi ja taloautomaatio ohjaa alkuperäisen mallin mukaista talotekniikkaa, mutta todellisuudessa järjestelmästä voi esimerkiksi puuttua verkoston osia, toimilaitteita on kytketty väärinpäin, anturit mittaavat esimerkiksi höytysuhteita väärin, tai osassa järjestelmää ohjaus toimii virheellisesti tai väärien ohjausarvojen perusteella

2. Etävalvonta seuraa oireita, ei kaikkien ongelmien juurisyitä ennakoivasti 

RAU-järjestelmien mittarointi ja hälytykset parantuvat koko ajan. Valtaosa järjestelmistä saatavista tiedosta on kuitenkin peräpeiliin katsomista tai parhaimmillaan aikasarjoihin perustuvaa ennakointia. Tämä on hyvä lähtökohta, mutta johtaa siihen, että ongelmia korjataan silloin kun ne ovat ”sylissä” ja/tai niihin puuttumista ei voida enää viivästyttää. Usealle voi olla tuttu tilanne, kun kiinteistöhuollon määräaikaisissa palavereissa automaation antamista lukuisista hälytyksistä pyritään erottamaan toisistaan oikeasti välitöntä puuttumista vaativat ongelmat ja ne toimenpiteet, jotka voidaan hoitaa esimerkiksi seuraavan vuosihuollon yhteydessä.  

3. Kiinteistön talotekniikka ei ole (vielä) etävalvottavassa kunnossa 

Kiinteistö voi olla tilanteessa, jossa sen talotekniikassa olevat merkittävät ongelmat estävät talotekniikan oikean toiminnan tarkastelun etävalvonnan kautta. Etävalvonta havaitsee, että talotekniikassa ja sen tuottamissa olosuhteissa on lukuisia ongelmia. Ongelmia voi olla niin paljon, että niiden priorisointi ja ratkaiseminen ei onnistu pelkän datan pohjalta. Esimerkiksi lämmönsiirron nestejärjestelmän tukkeumat ja nestekemia voivat olla niin huonossa kunnossa, että energia ei kierrä toimilaitteisiin ja lämmitys-/jäähdytyslaitteisiin; tai epäpuhtaudet tukkivat tai vioittavat päätelaitteita aiheuttaen erittäin kalliin korjaustarpeen. Tässäkin esimerkissä on hyvä huomata, että tukkeumat ja nestekemiat ovat nekin ainoastaan oireita, eivät korjattavia juurisyitä.   

Tällaisia ongelmia esiintyy sekä uusissa kohteissa takuuaikana ja sen jälkeen, että vanhemmissa kiinteistöissä, jossa huoltovelka on päässyt vuosien aikana kertymään liian suureksi, kun järjestelmän kannalta kriittisiä asioita ei ole pystytty seuraamaan.

 

Kenttä_3_muokattu-1

 

TPI Control Oy:n filosofia - saatetaan kiinteistö ensin etävalvottavaan kuntoon – sen jälkeen etävalvonta toimii asianmukaisesti

Me TPI Controlilla uskomme kiinteistöjen etävalvontaan ja samalla kannustamme kiinteistön omistajia, managereita ja etävalvonnan ammattilaisia varmistamaan, että kiinteistön talotekniikka on oikeasti etävalvottavassa kunnossa sekä säännöllisesti varmistamaan, että se pysyy sellaisena. Olemme yli 20 vuoden talotekniikan kokemuksella tuotteistaneet palvelumallit, joiden avulla voidaan kustannustehokkaasti varmistaa talotekniikan toimivuus, energiatehokkuus ja ympäristöystävällisyys: 

  • Talotekniikan käyttöönotto 
  • LVIA järjestelmien toiminnallisuus- ja energiatehokkuusselvitys – perustuen aina todelliseen mitattuun dataan 
  • LVIA järjestelmien oikea-aikaiset kunnostukset 
  • LVIA järjestelmien vuosikontrolli 

Näiden palvelujen avulla sitoudumme saavutettaviin säästöihin ja toimimme vastuullisesti myös ympäristöä kunnioittaen. Meillä on myös patentoitu menetelmä jäteglykolin kierrätyksestä, jolloin lämmönsiirtonestettä ei tarvitse hävittää perinteisellä tavalla. Toteutamme siis jätelain ensimmäisen vaatimuksen kierrätyksestä.  

Kerromme mielellämme, miten voimme saada teidän kiinteistönne talotekniikan energiatehokkaaksi, ympäristöystävälliseksi ja etävalvottavaan kuntoon. Ole rohkeasti yhteydessä meihin, niin takaamme sinulle merkittäviä säästöjä kiinteistöissäsi: 

TPI Control Oy Yhteystiedot

 

Ystävällisin terveisin,

 

TPI Control Oy



 

TPI Control
TPI Control

tpi@tpi.fi