Artikkeli

2.5.2019

LVIA-olosuhdeselvitys on helppo keino varmistaa tilankäyttäjien viihtyvyys

Sisäilmaolosuhteiden, ilmanvaihdon ja lämmönsiirtojärjestelmien toimiva kontrollointi ehkäisee ongelmatilanteita. Usein se on kuitenkin hankalaa, sillä kaikkia kokonaisuuteen vaikuttavia osatekijöitä ei tunneta. Tällöin ongelmiin puututaan vasta, kun tilankäyttäjiltä tulee valituksia, ja silloinkin vain paikallisesti ja pintapuolisesti. TPI:n LVIA-olosuhdeselvitys selvittää kokonaisvaltaisesti lämmönsiirtojärjestelmien toiminnan tilan. Se on helppo keino varmistaa, että kaikki on kunnossa ja tilankäyttäjät pysyvät tyytyväisinä.

Topi Malm

LVIA-olosuhdeselvitys yhdistää kiinteistön kuntokartoituksen ja energiakatselmuksen

”Järjestelmien yhteistoimintaa arvioidessa huomio kiinnittyy moneen asiaan”, kertoo Topi Malm, TPI Controlin tekninen asiantuntija. LVIA-olosuhdeselvityksessä käydään läpi ensisijaisesti järjestelmien rakenne, toiminta ja toimintalogiikka. Toimintalogiikan selvittäminen on erityisen tärkeää, sillä kiinteistön verkostot ovat sidoksissa toisiinsa. Usein mahdollinen vikatilanne voi vaikuttaa useampiin järjestelmiin yhtä aikaa. Järjestelmien rakenteen selvittämisen jälkeen tarkastetaan mm. toimilaitteiden ja pumppujen kunto. Lisäksi varmistetaan, virtaavatko nesteet oikein ja siirtyykö lämpö oikeaan paikkaan. Myös verkostoon kerääntynyttä ilmaa arvioidaan, sillä se haittaa lämmönsiirtoa ja altistaa verkoston korroosiolle. Selvityksessä tutkitaan myös nesteen laatua sekä sitä, vastaako se annettuja raja-arvoja ja soveltuuko se kyseiseen järjestelmään.

”Näiden tarkastus- ja varmennustoimien perusteella asiantuntijamme tekevät suositukset”, Malm selventää. ”Nopeissa toimenpiteissä muutetaan automaation raja-arvoja tai toimilaitteiden toimintaa. Raskaammat ja kattavammat työt voivat vaatia esimerkiksi verkostojen puhdistuksia.”

Kiinteistöjen dokumentaatiossa usein puutteita

Olosuhdeselvityksen tuloksia verrataan lämmönjako- ja konehuoneista löytyviin säätökaavioihin sekä mitoitustaulukoihin. Usein arvot eivät kuitenkaan vastaa toisiaan.

”Kiinteistöistä löytyvien dokumenttien lukemat ovat usein hyvin puutteellisia”, toteaa Malm. Työtapaselostukset, suunnitelmat, huuhteluohjeet, toimintaselostukset, säätökaaviot ynnä muut ovat usein kopioita jostain muualta, eivätkä vastaa todellisuutta. Malm korostaa, että kaikki raja-arvot tulisi olla mitattuna juuri kyseisen kiinteistölle optimoidusti. Jos luvut ovat mitä sattuu, asioita on mahdotonta kontrolloida.

”Varsinkin vanhemmat kiinteistöt ovat usein melkoista salapoliisityötä”, Malm kertoo. ”Managerit ja huoltomiehet vaihtuvat, kiinteistöjä myydään ja tietoa katoaa pikkuhiljaa.” Lisäksi vanhemmissa kiinteistöissä on usein tehty muutostöitä verkostoihin, eikä niitä ole dokumentoitu riittävän hyvin. Eri vuosikymmeninä on myös käytetty erilaisia tekniikoita. Esimerkkinä vaihtelevista trendeistä Malm mainitsee hittituotteen 90-luvulta, jolloin raudan suoja-aineena käytettiin nitriittiä.

”Se ehkäisee ruostumista, mutta lisäksi se tukkii venttiilit ja vuotaa tiivisteistä läpi. Se myös paakkuuntuu ajan saatossa, kun verkosto ilmoittuu. Toki sen aiheuttamat ongelmat ovat nykyään jo vähenemään päin, kun niitä on jo remontoitu niin paljon.”

Missä vaiheessa LVIA-olosuhdeselvitys kannattaa tehdä?

Malm suosittelee, että LVIA-olosuhdeselvitys kannattaisi teettää heti rakennuksen haltuunoton jälkeen. Silloin kiinteistön omistaja tai rakennuttaja voi varmistaa laadun tason. Uusissa kiinteistöissä myös dokumentaatio on ajan tasalla ja sitä on helpompi kontrolloida.

”Liian usein asioihin puututaan kuitenkin vasta, kun ongelmia ilmenee”, Malm harmittelee.

Hän kertoo, että esimerkiksi toimistokiinteistöissä yleensä yhdeksässä kymmenestä löytyy jotain korjattavaa. Kyseessä ei aina ole välttämättä mikään vakava ongelma, mutta kuitenkin jokin sellainen tekijä, joka vaikuttaa sisäilmaolosuhteisiin tai verkostojen toimintaan negatiivisesti. Jotain todella hälyttävää ilmenee noin joka kolmannessa olosuhdekartoituksessa.

”Se ei aina tarkoita koko kiinteistöä, verkostoa tai järjestelmää, mutta joitakin osia”, Malm täsmentää. ”Putkistot voivat uusissakin kiinteistöissä olla huonoja tai huonosti käyttöönotettuja. Usein vaihdellaan vain nesteitä, vaikka nesteen likaantuminen johtuu aina jostain muusta.” Pelkkä verkoston puhdistaminen ja nesteen vaihto ei siis yleensä poista itse ongelmaa.

LVIA-Olosuhdeselvitys hyödyttää kaikkia osapuolia

Yleisin LVIA-olosuhdekartoituksissa ilmenevä asia on Malmin mukaan se, että verkostoille ei ole rakentamisen jälkeen tehty käytännössä mitään. ”On voitu satunnaisesti tarkastaa esimerkiksi jonkin paisunta-astian toiminta, mutta kattavampaa analyysia ei ole tehty koskaan. Ja vaikka asiat olisikin tarkastettu, niitä ei silti ole säädetty tai analysoitu kokonaistoiminnan näkökulmasta.” Käytännössä asioihin puututaan vasta, kun jossain on jotain vikaa. ”Tavallisesti se tarkoittaa sitä, että tilankäyttäjät valittavat liian kylmästä tai kuumasta, ja vasta sitten aletaan selvittää ongelmien syitä.” Toiminta on harvoin proaktiivista, vaikka kokonaisuutta kannattaisi kontrolloida jo etukäteen. Usein tätä perustellaan budjettikysymyksillä, mutta siellä täällä ilmenevien ongelmien korjaus aiheuttaa joka tapauksessa lisäkustannuksia.

Kun järjestelmien tila on kontrollissa, kiinteistön hoito helpottuu ja tilankäyttäjät viihtyvät. Manageri saa tarkan näkymän verkoston kunnosta sekä täsmällisen dokumentaation, jonka perusteella verkostoa voidaan jatkossa hoitaa.

”Otamme usein myös kiinteistöhuollon mukaan raportointivaiheeseen”, Malm lisää. ”He ovat kuitenkin niitä, jotka ovat siellä päivittäin kädet savessa, joten heillä on aina parempi ymmärrys kustakin verkosta tai kiinteistöstä.”

Kun managerit ja huolto ovat selvillä kokonaistilanteesta, myös tilankäyttäjien viihtyvyys paranee.

”Loppujen lopuksi kaikki tähtää siihen, että käyttäjät viihtyvät tilassa, jonka olosuhteet voidaan optimoida aina vallitsevan sään mukaan”, toteaa Malm. ”Kun käyttäjätyytyväisyys on sisäilmaolosuhteiden osalta kunnossa, omistajatkin ovat tyytyväisiä. Nykyisin uudisrakentamisen tahti on sen verran kiivas, että hyvistä vuokralaisista tahdotaan pitää kiinni.”

(Teksti ja kuva/Bermuda Oy)

Topi Malm
Topi Malm

Olen Topi Malm, tekninen asiantuntija TPI:llä. Vapaa-ajalla harrastan aktiivisesti jalkapalloa sekä puutarhanhoitoa.

LinkedIn